家賃は下げられる！但し、交渉ではなく、調達で

最後に、家賃交渉を行う際の留意点について、二点ほど述べておきます。

こうして種明かしをすると、多くの会社が自前で、類似物件の情報を調べて、自分達でやろうと考えます。しかし、仕組みもなく、何件かの不動産会社に電話して得た情報ではあまりにも限りがあり、それが実際の相場を反映している保証はありません。

弊社でも、賃料交渉の代行なら幾らでもできますが、適正賃料の算出は、必要な仕組みの構築が簡単にはできないため、家賃の引き下げでは、こうした会社と協力して行っています。

あるチェーンストアは、こうした家賃交渉代行会社を起用して、1年ほど家賃引き下げプロジェクトを行った後、ノウハウが溜まったとして、自分達で賃料交渉部門を立ち上げたとの話を伺いました。個人的には、この取組みは頓挫するか、あまり成果が上がらないと予想しています。このチェーンストアが溜めるべきは、ノウハウではなく、細かいメッシュのリアルの賃料データです。しかも、それらは3ヶ月もすれば、相場が動いてしまっているので、クズになってしまいます。余程大きなチェーンでないとそうした情報の収集・蓄積は難しく、単純に人を貼り付けても、成果は出ないのではと考えます。

家賃交渉代行会社は殆どが成功報酬なのですが、引き下げに成功し、実際の支払いが生じると、すべて自分達のものにしたいというのが人情のようです。ただ、ここは彼らの本当のノウハウの部分には敬意を示し、それをいかに確保するかを考える方が得策です。

幸いにして、家賃交渉代行会社はかなりの数ありますので、それらを競争させる、完全成功報酬型ではなく、固定＋成果連動フィーとするなど、ここでも調達が必要です。チェーン店の場合、カテゴリーソーシングも有効です。家賃交渉代行会社毎に、得意とする地域やビル店舗、郊外型、SC内など得意物件タイプが異なるため、すべての対象物件情報をすべて渡した上で、自分達の得意な物件のみに絞った場合など、どのような組み方があるか提案してもらった上で、得意分野毎に数社を使い分けるという方法です。

もう一つは、解約通知は、特に、切替コストの大きい物件の時には、本当に転居の覚悟がある時のみに使うべきという点です。

確かに、解約通知を出さないと、貸主が真剣に取り合ってくれない可能性があります。弊社のケースでも解約通知をして初めて、家賃が下がりました。とはいえ、そのような貸主は、現在の賃料は適正である、もしくは次の貸し手の算段がついているなど、自分なりの考え方があっての事だと思われ、本当に解約通知を出せる状況にならないと交渉になりません。